Le case e appartamenti per vacanze sono strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.

Le case e gli appartamenti per vacanze possono essere gestite:

- in forma imprenditoriale;​

- in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di tre unità abitative e svolgono l'attività in modo occasionale. 

Nell’attività Case e Appartamenti per vacanze, sia con gestione imprenditoriale che non imprenditoriale, per ospitare l’utenza NON è richiesta la stesura di contratti di locazione.

Nell’attività non imprenditoriale, considerato l’obbligo di chiusura per almeno novanta (90) giorni anche non continuativi (sospesi per gli anni 2020 e 2021), si può ospitare la stessa persona anche per un periodo pari a nove mesi senza l’obbligo di effettuare un contratto di locazione.

Nell’attività imprenditoriale, non avendo alcun obbligo di chiusura, si può ospitare la stessa persona anche per un anno sempre senza l’obbligo di effettuare un contratto di locazione.

Nelle C.A.V. (imprenditoriali e non) può essere svolta esclusivamente ricettività turistica e di conseguenza non si può locare ad uso abitativo. Ne consegue che le C.A.V. non imprenditoriali durante i 90 o più giorni di chiusura non possano essere adibite a diversa destinazione, nemmeno a fronte di contratti di affitto registrati (e non) all’Agenzia delle Entrate.

Se la struttura ha destinazione turistica tale rimane anche durante il periodo di chiusura.

Qualora si volesse stipulare contratto di locazione nell’unità abitativa adibita ad attività C.A.V. è necessario procedere alla cessazione definitiva dell’attività turistica (con le modalità indicate nell’articolo 38 comma 6 Legge Regionale n.27/2015)

Le CAV imprenditoriali e NON imprenditoriali sono obbligate alla registrazione dei movimenti turistici nel portale regionale ROSS1000, entro il giorno 5 del mese successivo a quello di riferimento, ai sensi del Decreto Legislativo n.322/89 (art.7), dal Regolamento UE n.692/2011 e dalla Legge Regionale n.27/2015:

• la mancata compilazione dei flussi parziale o totale, nei tempi e nelle modalità indicate, è soggetta alla sanzione amministrativa pecuniaria ai sensi dell'art.38 comma 8 della L.R. n.27/2015;

• sia la chiusura temporanea che l'apertura senza movimento della struttura sono da segnalare nel mese di competenza in ROSS1000 e non possono essere omesse;

Alloggi o parti di essi, per finalità turistiche, in regime di locazione gestite in forma imprenditoriale/non imprenditoriale (locazioni turistiche):

Regione Lombardia, con proprio atto n. 17869 del 6 dicembre 2019, ha deliberato il D.D.u.o. - Decreto Dirigente Unità Organizzativa Giunta Regionale - relativo alla "Approvazione dello schema di richiesta di riclassificazione in locazioni turistiche di attività avviate come Case ed appartamenti per vacanze (C.A.V.) – integrazione D.D.u.o. n. 13056 del 17.09.2019".

​Si fa inoltre presente che, tale attività, la LOCAZIONE TURISTICA, non si configura come struttura ricettiva e, pertanto, per il gestore e per l'agenzia di gestione, non sono previsti i sottoelencati adempimenti:

- comunicazione delle tariffe;

- cessazione temporanea;

- periodo di chiusura di 90 giorni (non obbligatorio);

- polizza assicurativa (non obbligatoria);

Le LOCAZIONI TURISTICHE saranno presenti nel portale della Regione Lombardia ROOS1000 e avranno l'obbligo di:

- comunicazione dei flussi (inserimento nel portale della Regione Lombardia ROOS1000);

- comunicare gli alloggiati alla Questura;

- utilizzare il codice CIR - Codice identificativo di riferimento.

Sono alloggi dati in locazione ex. art. 53 del codice del turismo (D.lgs. 79/2011), art. 1 comma 2 della L. 431/1998 e art. 1571 del Codice civile. Hanno destinazione urbanistica residenziale e possiedono i requisiti igienico sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione. Si considerano LOCAZIONI con finalità TURISTICHE, quelle aventi durata non superiore a 30 giorni (rif. R.R. n. 7/2016), senza registrazione del contratto di locazione.

Dal 02.11.2024, data di entrata in funzione della Banca dati nazionale delle strutture ricettive BDSR, le Locazioni Turistiche sono automaticamente abilitate a sottoscrivere tutte le tipologie di contratti di locazione turistiche individuati dalla normativa statale, quindi anche superiori ai 30 giorni. 

PERCORSO DI REGOLARIZZAZIONE DELLE STRUTTURE RICETTIVE NON ALBERGHIERE - CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE E LOCAZIONI TURISTICHE

- Comunicazione di avvio dell'attività al SUAP (si deve compilare la pratica tramite lo sportello telematico della Comunità Montana di Valle Camonica - vedi link nella sezione modulistica)

- Ricezione del CIR generato automaticamente da "ROSS1000" e conseguente accesso a tale portale tramite SPID per le relative comunicazioni

- Ottenimento del CIN sul portale del Ministero del Turismo. Il CIN deve essere affisso ed indicato in tutte le pubblicizzazioni dell'immobile/comunicazioni;

- Registrazione presso la Questura di Brescia  - Portale "Alloggiati web"

- Registrazione al Portale dell'Imposta di Soggiorno dell'Unione https://unione-valle-camonica.imposta-soggiorno.it e conseguente comunicazione trimestrale anche se a presenze pari a zero.

Per ulteriori informazioni:

tel. 0364.929829 interno 2 - cinzia.marocchini@unionealtavallecamonica.bs.it (per le pratiche inerenti i Comuni di Ponte di Legno e Temù)

tel. 0364.779610 - anna.donati@comune.vezzadoglio.bs.it (per le pratiche inerenti i Comuni di Vione, Vezza d'Oglio, Incudine e Monno)

La modulistica inerente l'avvio o la cessazione delle attività in oggetto è compilabile sullo sportello telematico della Comunità Montana di Valle Camonica raggiungibile al seguente link:

https://www.sportellotelematico.cmvallecamonica.bs.it/ 

scrivere nel campo "cerca" in alto a destra "strutture ricettive" cliccare sulla seconda voce "strutture ricettive non alberghiere" 

nella sezione "attività correlate" scegliere la procedura da avviare 

Chi deve richiedere il CIN?

– I titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;

– i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;

– i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Qual è la data di effettiva applicazione della disciplina nazionale sul CIN?

Le disposizioni dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 sono applicabili a partire dal 2 novembre 2024 (sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione, nella Gazzetta Ufficiale del 3 settembre 2024, dell’Avviso attestante l’entrata in funzione della piattaforma per l’assegnazione del CIN. Tuttavia, si precisa che il termine per il conseguimento del CIN è stato fissato al 1° gennaio 2025, in modo da garantire piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale.

Si specifica, altresì, che, ai sensi del comma 9 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, deve intendersi implicitamente abrogata la sanzione prevista dall’art. 13-quater, comma 8, decreto-legge del 30 aprile 2019 n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58.

Ho già il codice identificativo regionale/provinciale. Devo richiedere anche il CIN?

L’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni. Quindi, se sei soggetto all’obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale, dovrai richiedere anche il CIN e sarai tenuto a esporre entrambi i codici. Il CIN, infatti, non sostituisce il codice identificativo regionale/provinciale e le disposizioni relative ai codici identificativi previsti dalle normative delle Regioni, delle Province Autonome e dei Comuni rimangono, in ogni caso, valide così come i relativi obblighi di esposizione.

Non sono in possesso di un codice identificativo regionale/provinciale. Devo richiedere il CIN?

Se non hai il codice identificativo regionale/provinciale perché la tua Regione o Provincia autonoma, in generale o per la tua tipologia struttura, non lo prevede, devi comunque richiedere il CIN.

Se, invece, non sei in possesso del codice identificativo regionale/provinciale, sebbene sia previsto nella tua Regione o Provincia autonoma per la tua tipologia di struttura, devi entrarne in possesso prima di richiedere il CIN.

Come richiedere il CIN?

Puoi richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE. Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione di tua pertinenza, potrai procedere con l’istanza.

Quanto tempo ho per richiedere il CIN?

Il termine per il conseguimento del CIN è stato fissato al 1° gennaio 2025 (vedi Notizia di servizio), in modo da garantire piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale. Quindi, si intende che dal 2 gennaio 2025 sei suscettibile di sanzione per mancato ottenimento e/o esposizione e/o pubblicazione del CIN.

Dove va esposto il CIN?

Il comma 6, art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 dispone che chiunque propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, nonché il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

I locatori e i titolari delle strutture sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione breve o per finalità turistiche, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera.

Come va esposto il CIN all’esterno dello stabile?

Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni, si ritiene possibile adempiere all’obbligo di esposizione anche mediante modalità alternative all’affissione di un cartello, purché sia assicurata idonea evidenza del CIN al pubblico e purché siano rispettati gli obblighi previsti dalle normative regionali e provinciali di settore e dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.

Quali locazioni devono rispondere ai requisiti di sicurezza previsti nel D.L. n. 145/2023 (art. 13-ter, comma 7)?

Devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023.

Ciò che connota il contratto di locazione è la messa a disposizione dell’immobile senza fornitura di servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quei servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile previsti dal D.L. n. 50/2017 per le locazioni brevi (ad es. fornitura di biancheria, pulizia locali).

Tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge.

Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell’art. 1, comma 595, L. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

Si specifica che obblighi di cui sopra si applicano soltanto alle locazioni di cui all’art. 13-ter e non alle strutture ricettive (alberghiere ed extra-alberghiere), restando fermi, per queste ultime (ivi compresi gli agriturismi) gli obblighi previsti dalla normativa vigente.

Il termine dal quale occorre rispettare i requisiti di sicurezza indicati dall’art. 13 ter, comma 7 del Decreto Legge n. 145/2023 coincide con quello di acquisizione e di esposizione del CIN. Infatti, il Decreto Legge n. 145/2023 dispone che il CIN è assegnato previa presentazione di un’istanza corredata di una dichiarazione sostituiva attestante la sussistenza dei requisiti di sicurezza.

Quali immobili concessi in locazione devono essere dotati degli estintori e dei rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio?

Devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili, tutte le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ovvero per finalità turistiche, senza fornitura di servizi aggiuntivi, gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, anche se l’attività è stata avviata prima della data di applicazione dell’art-13, D.L. 145/2023. Sono, invece, esonerati dall’obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.

Link delle FAQ del Ministero: https://www.ministeroturismo.gov.it/faq-banca-dati-strutture-ricettive-bdsr/